Prezzo, taglio, zona, modalità commerciali … qual è la vera causa di questa situazione ?
Cosa cerca chi compra ?
Per le case messe in vendita in città, come dicono tutte le analisi di mercato, i tempi di vendita (per le case appetibili – grandi dimensioni, bella zona, immobile luminoso) lo scorso anno si sono ridotti anche a poche settimane e le case nuove sono state prenotate prima della chiusura del cantiere, ma ci sono migliaia di alloggi che non hanno trovato un acquirente.
Tagli degli alloggi e ristrutturazioni:
tra gli altri aspetti evidenziati dalle ricerche di mercato è interessante notare come dopo la pandemia abbiano assunto una maggiore importanza non solo la superficie dell’abitazione ma anche il suo taglio. Vengono privilegiati gli immobili che possono essere ristrutturati in modo da poter ottenere spazi su misura. La superficie delle case vendute è inversamente proporzionale al valore di zona, l’acquirente rinuncia a parte della superficie per adeguarsi al budget di spesa (Milano 82,2 metri quadrati, Roma 96, Italia 109,1). Però la richiesta di tri-locali oggi è più forte di quella dei bi-locali e a parità di numero di vani la scelta si orienta sempre più spesso sulle case di maggiore superficie.
Richieste eccessive e fuga nell’hinterland:
i listini del nuovo, giustificati dal fatto che l’offerta è scarsa e la domanda da parte di chi dispone di liquidità è robusta, portano chi deve vendere una casa usata a ritenere che potrà ricavare un prezzo a metro quadro solo del 10-15 % inferiore a quello dei cantieri della zona, mentre il gap reale sarebbe di due o tre volte maggiore.
Risultato: quella casa resta a lungo sul mercato e i prezzi richiesti fanno scappare i giovani fuori città, anche se possono avere un mutuo al 100 per cento del prezzo.
Standard energetici, effetto Superbonus:
un tema di grande attualità, alla luce della querelle sul superbonus, è l’attenzione alle prestazioni energetiche dell’edificio. Per il 37,4 % delle persone che cercano casa è fondamentale una buona classe energetica e per un altro 32,4 % è importante.
Per buona classe energetica quando si parla di immobili usati ci si riferisce ad alloggi ubicati in edifici di classe da B a D, visto che palazzi in classe A di oltre dieci anni in pratica in città non ce ne sono, mentre il discorso cambia completamente se ci riferiamo alle case in costruzione, dove la classe A (anche nell’hinterland) è un prerequisito. La buona classificazione energetica è destinata a crescere di importanza, perché a una legislazione comunitaria sempre più stringente sulla riduzione dell’inquinamento seguirà con tutta evidenza una stretta nelle leggi nazionali e piano piano le case energivore finiranno fuori mercato. Basta provare a rivendere oggi un’auto diesel Euro 4 per capire che cosa rischia il mercato immobiliare con i prezzi …
Un immobile che resta così a lungo sul mercato è offerto …
- a un prezzo sbagliato per le sue reali qualità;
- ad un prezzo rispetto al nuovo non corretto;
- con una presentazione commerciale non corretta;
Facendo i conti con la realtà emerge che le case offerte a oltre un milione di euro, dopo sei mesi di permanenza sui portali per vendere devono ridurre il prezzo degli annunci di almeno il 10 per cento e chi sta più di un anno deve scendere di almeno il 20 per cento. Tutto questo senza contare che verosimilmente il prezzo a cui quell’immobile viene rogitato dopo la trattativa è più basso di un altro 10 per cento.
Ma quanto ti è costato nel frattempo, mantenere in vendita per più di un anno l’immobile ?
Cosa ha comportato per la qualificazione del tuo immobile sul mercato ?
